湾区换房记
2021.07.29 | 6983字

中介

换房的念头是突然间冒出来的。尽管一直以来对这个房子有这样或那样的微词(比如隔壁小黑孩天天唱歌吵得人心烦、门口的大树一年四季只有两个月不落叶、车库距房子太远等等),但总体还是开心地住了两年半多——是来美国以后唯一一处连续住超过一年的地方。但是 Elise 怀孕了这一事实好像让我一夜之间改变了主意。就像那些很俗气的美国梦一样。人到了这个时候,梦想由「去远方」慢慢变成了「住在大 House 里,养孩子和狗,偶尔在后院摆弄花草」。其实可能也没有那么复杂。当时的想法只有两个:

  1. 完全是不想再住两层楼。上楼下楼变成日常以后真的很费劲(愿每个人都不用再爬楼梯)。
  2. 想拥有一个后院,这样小屁孩以后可以在草地上打滚。

预产期九月份,在一月下旬决定开始换房。中途有八个月,应该足够了。然而我完全低估了 2021 年开年的人们对买房热情的高涨。大概是疫情肆虐,人们在家太久终于意识到自己住的地方多么局限,纷纷对生活品质有了追求。不管是因为什么原因,房价终于是以肉眼可见的速度起飞了。

第一次买房时对那个叫 Lynn(石林)的中介的怨念还未散去(此兄作为房产中介竟不知 popcorn ceiling 为何物),所以这次买房在选择中介这一步极为谨慎。以前同事介绍了一个号称「94089 地王」的 Jeff 和 Grace 两口子中介。打电话交流了三四次,大失所望,有如下感受:

  1. 不尊重客户的时间,经常没有任何预约,一个电话打过来拉着我们聊四五十分钟到一个多小时(不管白天黑夜),以至于后来我们尽量避免主动给他们发信息,或者他们发来的信息我假装没看到。
  2. 不尊重客户的隐私——可以说有严重的道德问题(ethical issue)。Grace 不止一次以她其他客人的故事举例,把一些比较隐私的故事都对我们事无巨细,通过 Grace 我们知道了文森特哥当时办贷款的时候信用分数不佳还有另外一个前雅虎同事买房遇到的种种问题。我们在想,如果我们接受了他们的服务,那总有一天我们的经历也会成为他们口中的故事,被分享给别人。另外文森特后来有一天也提到,Grace 在他们的微信群里竟直接分享了他们与其他客人的聊天记录。可能这种行为在他们看来是正常的,但是我完全无法接受。
  3. 后来有一次他们透露跟湾区另外一个「著名agent」Vicky Li是朋友,进一步拉低了自己的信用度。

后来听闻公司内部有一个表格,里面是真实的同事分享的介绍(后来才知道也并不是完全真实的)。按照这张表格的内容,我们最后找到了两个中介,一个是很有名的 Mindy Ni,一个是 Dora Chu。跟她们分别接触以后,有如下感受:

  1. Mindy Ni 对卖房很有心得,自己做过 flipper,也有一些投资房。但是她把自己包装得实在太好,反倒让人心生疑虑。另外这个人极其没有时间观念。约了两次电话,一次过来见面,全部迟到。我最怕迟到的人。还有是在预算和到底是「先卖后买」还是「先买后卖」的问题上我们没能达成一致。聊了几次以后我们便放弃了。
  2. Dora Chu 给人的感觉非常好。她没有像 Mindy Ni 一样把自己运营成了微信公众号——打了鸡血一样天天分享耸人听闻的房价讲座和买房技巧。其次她对我们一些顾虑有很好的同理心,建议我们「先买后卖」,而不至于不停搬家奔波,尤其是 Elise 已经怀有一个 baby 的情况下。

鉴于种种,我们最后决定选择了 Dora,这一决定是对是错暂且不知,但目前来看我们还是有信心的。在湾区买房也不会签署什么独家代理协议,所以暂且就一直让 Dora 带着我们看房。

看房

San Mateo/Millbrae/San Carlos

最开始想的是在半岛找一个像样的 Single family house,预算大概 1.2M 的样子。随便看了几个以后就知道我们是想多了。即使是疫情前,半岛的一个正常的 3b2b 也要起码 1.4m 以上。如果是 San Mateo 或者 Millbrae 这种地方,则要 1.7M 起。疫情后的价格要直接在这基础上加上 20 万到 50 万不等。除了偶尔想去捡捡便宜之外,也没抱什么希望能在这里买到好房子。

一个礼拜后调整策略。

  1. 首先找了个 Loan agent,重新评估了一下贷款能力,发现其实我们可以贷到 up to 1.5M 左右,这样我们的选择扩大了不少。
  2. 确定了以「先买后卖」为基本原则的换房顺序,原因是先卖后买虽然让资金更宽裕,但是却更容易不理智出价以及两次搬家会造成大量的体力支出。

Redwood City

把目光抛向 Redwood City,这里似乎是中半岛硕果仅存的房价还存在 1.5M 以下的 3b2b 的地方了。但是 Redwood City 有个比较严重的问题,就是房子其实都不怎么样。这里似乎是 flipper 的天堂。看的装修还不错的房子仔细看成交记录,发现都是 fliphouse。实地考察之后可以明显感觉到浓厚的劣质材料的味道。而且 Redwood City 道路狭窄,街上跑的很多卡车,邻居多是墨西哥人。不是说墨西哥人有什么问题,而是他们人口众多,几乎人手一辆车,搞得道路拥挤,没有停车位。Redwood City 还有一个问题是通往 101 的出入口几乎在任何时间都堵车。

以前看房,只要网站上写着 open house,我们就周末大摇大摆走进去,房子里坐着卖房中介,会简单交流一下,我们就四处逛一下,一个下午可以看好几个,也没有时间限制。疫情后看房必须预约,还要买房中介带领,通常半个小时为一个时间段,所以能看的房子数量就非常有限了。不过也正是这样,我们可以把房子看得更为仔细,同时也有更多的机会跟中介交流。

San Bruno

就这样看了一个月以后,决定再次调整策略。把目光投向北半岛。从 Daly city 和 South San Francisco 以南到 Millbrae 这片四四方方的地方叫做 San Bruno,不仅是我上班的地方,也是我五年前到加州的第一个落脚点(当时住了一个 airbnb 住了七天)。San Bruno 的房价一直以来都算是在一个合理的区间。Yao 在 2015 年买的一套房子当时只花了 85 万。去年我偶尔撇一眼,一套 3b2b 也不会超过 1.2M,在预算内。

然而实际情况超出所料。Yao 也在今年卖房,一个比较普通的 4b,居然卖到了 1.8M 的高价。我们根据以往成交数据,错误预估了形势,导致错过了两个相当满意的房子。一个是离公司步行 3 分钟的,另外一个是步行 20 分钟的。尤其是第二个房子,不管是装修还是地理位置完全满足我们的要求,当时卖家说如果我们能出到 1.45M,房子就是我们的了。可是我们根据附近最近三个月的成交量觉得这个房子目前价值只值 1.4M,最后房子卖给了一个出价到 1.47M 的买家。一直到四个月后,我和 Elise 每每想到这个房子还是会心痛一下。

之后是长达两个月的焦灼期。每周上市的房子数量稀少,而且往往有这样或那样的缺点,三月份到四月份,一边是完全不足的房屋供给,一边是继续蹭蹭上涨的房价。有一度我们已经没有那么想换房了。毕竟现在这栋房子也投入了资金和心血维护,真要是搬走也不是很舍得。

直到五月某一周,San Bruno 突然上市了好几个还不错的房子。那一周我们出了三个 offer。

San Bruno 一口气上市了四个房子,我们欣喜地称之为 San Bruno 大丰收。一个是靠近 El Camino 一些,但是有一个较为平整的 6000 尺大院子。由于地形的原因,地基很高,可容纳成人进入,几乎可以当成一个地下室或者用作健身房之类的房间。这房子建于 1937 年。难以想象当时中国正在遭受帝国主义侵略。老家东北已经沦陷。我爷爷的父亲或者爷爷很有可能正在战乱中苟延残喘地生活着。大洋彼岸离太平洋不到三十公里的 San Bruno 的平民区正在建设着一幢幢新房——卧室、卫生间、大厨房一应俱全,有前院、车库和后院——这是怎样一种差别?更神奇的是那遥远大陆的后代如今正准备买下这栋陈年老宅。

Acacia Ave

另外一栋房稍微新一点,离公司也很近,大平层,很流行的 open concept。后院虽然只有 3700 尺,但是布置得非常好,有下沉式 deck,有假草坪——好维护——还能远观湾景。

这两个房子我们都递了 offer。另外还有两个房子,一个是后院有个夸张的游泳池,放弃;一个是卧室衣橱地板有被水淹的痕迹,放弃。最终,agent 打电话过来说,1937 年的房子接受了我们的 offer。之后的周末没有想象中的惊喜,反而一直辗转难眠。因为尘埃落定后仔细思考,发现自己其实并不喜欢这个房子。首先格局有些奇怪,大动干戈需要请施工队凿上两个月,时间不允许;其次是街道有些凌乱,对面有一所小学,是潜在的噪音来源。纠结两日,周一给 agent 发消息,说我们决定不要了。agent 好像没有很意外,倒还是鼓励我们继续看房。

东湾 Newark/Sunnyvale/San Jose

之后又过了几周重复的日子。周中频繁刷新房产网站,周末集中预约看房,心想大概就这样一直持续下去了,很有可能临近生产也没有买到房。我并没有给自己设定 deadline,反而一直比较佛系。每次加价的幅度非常谨慎,虽然错过了一两套房子,但也让我逐渐意识到买房这件事情跟相亲差不太多,重点是不要投入太多感情,否则最后伤害的是自己。另外也要讲究缘分,有些事情机缘巧合,强求也来不了。

后来也想过要不要去东湾Newark之类的地方买新房,但是新房层数更多,有三层,每天爬楼梯恐怕要吃不消,而且新房基本没有院子。这跟我最初买房的两个愿望都冲突。Sunnyvale去看过几个,下过两个offer,有一个还差一点抢到了,不过是一个老兵房,犹豫再三,还是放弃掉了。

于是就在五月某一天买到了现在的这栋房子。并没有什么神奇的事情发生。前一天 Google 在 San Jose 新园区的项目被批准的新闻发布出来后,中介偶然在那附近发现了一栋装修还不错的房子,问我有兴趣没有。我和 Elise 看房子的照片感觉还行,便驱车前往,一眼就爱上了这栋房子——很新很大,院子整洁,只是犹豫它位于 San Jose,离我公司十万八千里。几周后公司发布了混合办公的最终决定,即每周二三四去办公室,其余时间在家工作。这样下来,住在 San Jose 似乎也并不是很难以接受的事情了。随即下了 offer,被对方接受,进入合同。

统计下来,从一月底到五月底,一共花了四个月看房,一共看了四十到五十左右个房子。下了十多个 offer,最终被接受了两个,选择了一个。接下来的事情还有很多:打包行李、搬家、准备卖房……又是一个充满挑战和事务的一个月。

statistics

贷款

七月一号,建党一百周年,普天同庆,举世瞩目,也是我买房贷款终于 final approve 的日子。2018 年买房的时候,对当时的中介 Lynn 颇有微词,但当时的贷款十分顺利,几乎没让人操心(这也有可能是我们被坑的原因之一)。一旦 offer 被接受,就像有个人设好了一个闹钟,每天滴答滴答地开始数日子。offer 上列明了过户日期,倘若到了那天因为种种原因不能过户,卖家算违约,势必要付出代价。因此,进入合同后,选择贷款机构和紧盯贷款审批进度同样重要。

我关于贷款的需求是,首付能做到百分之十五,以及能在 30 天内过户。大概进入合同第二天我就联系了包括之前有合作过的几家银行:

  1. BOA:之前 refinance(重贷)的时候合作过,非常顺利,印象不错。但是 BOA 无法做低于百分之二十首付的 Jumbo loan(大额贷款)。
  2. googain:能做百分之十五,但是必须要 PMI(一笔每月额外的开销)。
  3. 叫做 Morgan financial 的贷款经纪:可以做百分之十五,但是必须要四十天过户。
  4. PNC:利率很好,但无法申请低于百分之二十首付贷款。
  5. Citi:利率一般,必须要三十五天过户。
  6. BBVA:利率普通,可做百分之十五,可三十天过户。

结果一目了然,只能选择 BBVA。好在这是一家正儿八经的银行,而不是贷款经纪,让人宽心一些。然而当我以为一切尽在掌握之中可就大错特错了。

贷款办理第一步是收集材料,感谢我多年的整理癖,仅用了一两个小时我就收集完所有的材料在系统内上传了。然后银行方面预约了appraisal(房产估价)。尽管中间有发生邻居火灾的小插曲,但估价还是很快做完了。之后便是两三周的的radio silence。中间我有时不时问一下贷款agent进度怎么样,对方答曰一切顺利,然后问我要一两份补充资料。一直到六月二十四号,正式过户前一周,我再次问银行,对方说尽在掌握。我自以为高枕无忧,只等一周后签字拿钥匙,直到后面发生的事情…

  • 周一(距过户两天),银行联系人突然发来Email,向我索要一大堆文件。我一边屁滚尿流地下载各种文件,一边埋怨银行早干什么了。银行说underwriter下午大概会审核完毕。但是一下午过去了,什么都没发生。
  • 周二(距过户一天),正常情况下,此时银行已经final approve,递交文件给title,然而一整天过去,竟然没有任何动作。我担心了一整天,然后晚上跟银行贷款的联络人 Thanh Ly 打了二十分钟电话,发了一通脾气。
  • 周三(预计的过户日),上午 Thanh 再次发来email索要文件。我又一次屁滚尿流开始找材料。周三晚上underwriter还是没有批准,打电话给Thanh发了一通牢骚。他一边像特朗普一样不停自夸工作多棒,一边简单安慰了一下我。好在房子的seller对情况已知悉,并没有为难我们。补签了延长过户到周五。
  • 周四(距延长后的过户日还有一天),上午终于Thanh发来喜报,underwriter final approve了贷款。心急火燎地跟escrow预定了最终签字的公证员。终于在11点钟公证员到了我家,花了半个小时签完了厚厚一叠材料。但是根据某些规定,今天是不能过户了,要等到周五再说。
  • 周五(延长后的过户日),上午十一点中介发来微信说,恭喜,房子过户完成…至此,悬着的心脏才放下来。

总结起来,尽管在最后一周前的几周我时不时会去问贷款方面进展,但是应该更使劲一些。一定要从进合同第一天起就全程紧跟,每天都要跟贷款专员跟进,确保贷款批准的顺利进行,有任何材料都要及时补齐。

卖房

鉴于在买房过程中跟中介 Dora 合作比较愉快,在接下来的卖房中也选择了她作为中介。如果一个房子本身条件还不错,又刚好在类似湾区这种卖房市场,那房子还是很好卖,中介的任务也轻很多,Dora 收取房价的 1.5% 作为佣金。

卖房的前期先设立一个比较合理的预期。这个房子两年前的购买价格是 94 万,这两年半陆陆续续投入了一万五千左右的装修材料费用,再加上两次交易的佣金,差不多就是账面成本。这样算下来卖价的 breakeven point 在 102-103 万左右。刚好两个月前这个小区有一套同样户型的房子卖了 103 万,于是我心里的价位大概是 105,多多益善。

卖房的手续没有想象中复杂。先在网上签了很多文件,包括对房屋本身的一些披露,还有一些法律文件。

房屋本身比较干净,也不需要请人打扫。我算是比较 handy 的人,列了一个清单,把房子的一些问题陆续修补了。

美国买房大多需要 stage(布置),即摆放一些家具和装饰,让房间看起来温馨一些。开始的计划是赶紧搬家,请专业的公司来布置。后来咨询几家,价格不菲,而且发现好像我们自己也能做。遂下决心自己 stage,省下来三千刀给新房安一个软水系统。

大多数家具质感较好,留在原地。去宜家买了很多便宜、看起来很美但实际没什么用的摆设,还买了很多假植物和挂画。

周末花了好好布置了一下。其中一些细节值得一提:

  • 卧室的床品最后放一个 spread,可立即提升档次
  • 植物不需要太多,但最好每间屋子都有绿色
  • 地毯可以让房间变得温馨
  • 墙上的画越简单越好
  • 沙发上的抱枕越多越好
  • 不需要电视

周六请人过来拍照。我本以为拍照这件事我可以完全胜任,直到看了专业公司的相片。他们的每张照片的光线都很均匀,尽管窗户和灯很亮,但是在照片里并没有显得屋子其他其他部分很暗,这让房子的显示效果更好了。照片好看就意味着更多的关注,就意味着更多的 offer。

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照片拍好以后,周日晚房子正式上市。周中仅凭预约看房,周末两天每天下午三个小时开放参观。

大概是照片很有吸引力,第二天就来了五六组人。次日房子在 redfin 上变成 hot home,意味着可能有更多流量。周六人流更甚,中介说来了三十多组,不过有相当一部分是邻居过来参观。有邻居问中介,我们是用哪里的装修公司。这是个让我非常自豪的问题。

第二周周二收 offer 截止,一共只收到两个 offer。一个 103 万,一个 108 万,这跟我预想中差不多。最后选择了 108 万的印度夫妻。他们有一个 7 个月大的婴儿,可能也是比较喜欢这个房子的原因。

接下来的事情就顺理成章:接受了 offer,对方打了定金,对方办理贷款… 希望一切顺利。